🏠 Courtage hypothécaire : encadrement, produits et calculs

1. Depuis le 1er mai 2020, quel organisme encadre le courtage hypothécaire au Québec ?

1. La Société canadienne d'hypothèques et de logement
2. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec
3. L'Autorité des marchés financiers
4. Le Bureau du surintendant des institutions financières

Le courtage hypothécaire est devenu une discipline de la LDPSF, dont l'art. 12 exige un certificat délivré par l'Autorité des marchés financiers.

2. Quelle loi encadre aujourd'hui l'activité du courtier hypothécaire au Québec ?

1. La Loi sur la distribution de produits et services financiers
2. La Loi sur le courtage immobilier
3. La Loi sur la protection du consommateur
4. La Loi nationale sur l'habitation

La LDPSF (RLRQ c. D-9.2) régit désormais cette discipline ; la Loi sur le courtage immobilier (RLRQ c. C-73.2) continue de viser la vente d'immeubles; l'art. 16 de la LDPSF impose au courtier d'expliquer cette règle au client.

3. Un courtier hypothécaire peut-il offrir une assurance vie liée au prêt sans autre autorisation ?

1. Oui, si le montant assuré est inférieur à 250 000 $
2. Oui, l'assurance prêt est incluse dans sa discipline
3. Oui, si l'assureur l'autorise
4. Non, il lui faut le certificat approprié

L'art. 3 de la LDPSF réserve l'assurance individuelle de personnes au représentant certifié dans cette discipline, et l'art. 12 exige le certificat correspondant.

4. L'entreprise qui emploie des courtiers hypothécaires doit être :

1. accréditée par la Société canadienne d'hypothèques et de logement
2. titulaire d'un certificat individuel
3. membre de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec
4. inscrite comme cabinet auprès de l'Autorité

La LDPSF distingue le certificat de la personne physique, exigé par son art. 12, et l'inscription du cabinet auprès de l'Autorité.

5. Qui encadre la vente d'immeubles au Québec ?

1. La Société canadienne d'hypothèques et de logement
2. L'Autorité des marchés financiers, qui délivre les permis de courtier immobilier et reçoit les plaintes du public
3. La Chambre de la sécurité financière, pour ce secteur
4. L'OACIQ

La Loi sur le courtage immobilier (RLRQ c. C-73.2) demeure applicable au courtage immobilier ; le courtage hypothécaire relève désormais de la LDPSF et de son art. 12.

6. Une personne agit comme courtier hypothécaire sans certificat de l'Autorité. Quelle est la conséquence ?

1. Elle doit seulement rembourser sa rémunération
2. Aucune, si un cabinet la supervise
3. Elle exerce illégalement
4. Elle reçoit un avertissement de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec

L'art. 12 de la LDPSF interdit d'agir comme représentant ou de se présenter comme tel sans certificat ; l'Autorité peut intenter des poursuites pénales.

7. Quel est le rôle principal du courtier hypothécaire ?

1. Évaluer la valeur marchande de l'immeuble
2. Consentir lui-même le prêt
3. Agir comme intermédiaire entre l'emprunteur et les prêteurs
4. Rédiger l'acte hypothécaire

La LDPSF encadre cette activité d'intermédiation ; l'art. 16 impose au courtier d'agir avec honnêteté, loyauté, compétence et professionnalisme.

8. Comment le courtier hypothécaire est-il généralement rémunéré ?

1. Par l'Autorité des marchés financiers
2. Par l'emprunteur, obligatoirement
3. Par le notaire
4. Par le prêteur, ce qui doit être divulgué au client

L'art. 16 de la LDPSF impose la loyauté ; la divulgation du mode de rémunération et des liens d'affaires est exigée par la réglementation applicable aux représentants.

9. Un prêteur offre une rémunération plus élevée au courtier pour un produit donné. Quelle obligation en découle ?

1. Cesser de faire affaire avec ce prêteur
2. Ne rien dire, la rémunération étant confidentielle
3. Recommander systématiquement ce prêteur
4. Divulguer ce lien et recommander tout de même le produit qui convient au client

L'art. 16 de la LDPSF interdit de faire primer l'intérêt du représentant ; la divulgation écrite des liens d'affaires est imposée par le Règlement sur l'exercice des activités des représentants.

10. Le courtier hypothécaire doit divulguer au client :

1. le montant de ses revenus annuels et la part provenant de chacun des prêteurs avec qui il traite
2. son statut, son cabinet et ses prêteurs
3. le nom de ses autres clients
4. les marges bénéficiaires du prêteur sur chaque dossier

Le Règlement sur l'exercice des activités des représentants impose cette divulgation, qui prolonge le devoir de loyauté de l'art. 16 de la LDPSF.

11. Comment le Code civil du Québec définit-il l'hypothèque ?

1. Un contrat de vente conditionnelle
2. Un droit réel sur un bien affecté à l'exécution d'une obligation
3. Un prêt personnel garanti par un endosseur
4. Une assurance couvrant le solde du prêt

L'art. 2660 du Code civil du Québec définit l'hypothèque comme un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l'exécution d'une obligation.

12. L'hypothèque immobilière conventionnelle doit être :

1. conclue par simple entente écrite
2. constituée par acte notarié et publiée au registre foncier
3. enregistrée auprès de l'Autorité des marchés financiers
4. approuvée par la municipalité

Le Code civil du Québec impose ces formalités (art. 2660 et suivants C.c.Q.) ; la publication détermine le rang de l'hypothèque.

13. Qu'est-ce qui détermine le rang d'une hypothèque ?

1. L'ordre alphabétique des créanciers
2. La date de signature du contrat de prêt
3. Le montant du prêt
4. La date de publication au registre foncier

Le Code civil du Québec fait dépendre le rang de la publication (art. 2660 et suivants C.c.Q.) ; un créancier de second rang n'est payé qu'après le premier.

14. Pourquoi un prêt hypothécaire de deuxième rang porte-t-il généralement un taux plus élevé ?

1. Parce que l'amortissement est plus long que le premier
2. Parce que le montant est toujours plus élevé que celui du premier prêt consenti
3. Parce que la loi l'impose
4. Parce qu'il est remboursé après le premier rang

Le rang établi par la publication au registre foncier détermine l'ordre de paiement selon le Code civil du Québec (art. 2660 et suivants C.c.Q.), ce qui accroît le risque du second créancier.

15. Qu'est-ce qu'une hypothèque légale de construction ?

1. Une hypothèque détenue par la municipalité
2. Une hypothèque consentie par acte notarié au profit de l'entrepreneur avant le début des travaux de construction ou de rénovation
3. Une hypothèque conférée par la loi aux constructeurs
4. Une hypothèque de deuxième rang publiée par l'entrepreneur

Le Code civil du Québec prévoit les hypothèques légales (art. 2660 et suivants C.c.Q.) ; elles peuvent grever l'immeuble sans le consentement du propriétaire.

16. Que se passe-t-il lorsqu'un prêt hypothécaire est entièrement remboursé ?

1. Le créancier donne quittance et la radiation de l'hypothèque est publiée
2. L'hypothèque disparaît automatiquement du registre
3. L'emprunteur doit vendre l'immeuble
4. Le notaire conserve le titre

Le Code civil du Québec organise la publication et la radiation des droits (art. 2660 et suivants C.c.Q.) ; sans radiation, l'inscription subsiste au registre foncier.

17. Quelle est la différence entre le terme et l'amortissement d'un prêt hypothécaire ?

1. Le terme est la durée du contrat en cours
2. Le terme est la durée totale, l'amortissement la durée du contrat
3. Ce sont deux synonymes
4. Le terme est le taux, l'amortissement le capital

Cette distinction est fondamentale ; l'art. 16 de la LDPSF impose au courtier d'expliquer clairement les caractéristiques du produit au client.

18. Un prêt à taux fixe :

1. conserve le même taux pendant toute la durée du terme
2. suit les variations du taux directeur
3. est révisé chaque mois
4. n'a pas d'échéance

Le taux fixe protège l'emprunteur contre la hausse pendant le terme ; l'art. 16 de la LDPSF impose de présenter honnêtement les avantages et les risques de chaque option.

19. Un prêt à taux variable expose l'emprunteur :

1. à une hausse du capital emprunté
2. à une pénalité automatique
3. à une perte de la propriété
4. à une hausse des intérêts si les taux augmentent

L'art. 16 de la LDPSF impose au courtier d'exposer honnêtement ce risque, qui doit être évalué en fonction de la tolérance et du budget du client.

20. Qu'est-ce qu'un prêt à ratio élevé ?

1. Un prêt amorti sur plus de 30 ans, sans assurance
2. Un prêt dont le taux dépasse 8 %
3. Un prêt de deuxième rang consenti par un prêteur privé, dont le taux est plus élevé que celui du marché
4. Un prêt à faible mise de fonds, donc assuré

L'assurance prêt hypothécaire est alors obligatoire selon les règles fédérales applicables ; à titre indicatif, le seuil se situe à 20 % de mise de fonds, montant révisable; l'art. 12 de la LDPSF exige par ailleurs un certificat pour exercer cette discipline.

21. Un prêt conventionnel se distingue d'un prêt assuré parce qu'il :

1. est consenti par une caisse seulement
2. comporte toujours un taux fixe et un terme de cinq ans imposé par le prêteur hypothécaire
3. repose sur une mise de fonds suffisante et n'exige pas d'assurance prêt hypothécaire
4. est amorti sur 15 ans au maximum

L'obligation d'assurance découle du niveau de mise de fonds selon les règles fédérales ; l'art. 16 de la LDPSF impose d'expliquer cette différence au client.

22. Qu'est-ce qu'une marge de crédit hypothécaire ?

1. Une hypothèque légale publiée par le prêteur
2. Un prêt fermé à taux fixe dont le solde peut être réemprunté à mesure des remboursements
3. Une assurance prêt hypothécaire
4. Un crédit renouvelable garanti par l'immeuble, généralement à taux variable

Ce produit repose sur l'hypothèque définie à l'art. 2660 du Code civil du Québec ; l'art. 16 de la LDPSF impose d'en expliquer les risques d'endettement.

23. Un client veut accéder à la valeur nette de sa maison pour rénover. Quelles options lui présenter ?

1. Uniquement un prêt personnel non garanti, plus simple à obtenir et sans frais de publication au registre
2. Un refinancement ou une marge hypothécaire
3. Uniquement une carte de crédit
4. Uniquement la vente de la propriété pour dégager la valeur nette

L'art. 16 de la LDPSF impose compétence et professionnalisme ; le courtier doit comparer les solutions garanties par l'hypothèque de l'art. 2660 du Code civil du Québec.

24. Que garantit l'assurance prêt hypothécaire ?

1. L'emprunteur, en cas d'invalidité
2. L'emprunteur, en cas de décès
3. Le prêteur, contre le défaut de paiement de l'emprunteur
4. La valeur de revente de l'immeuble

Cette assurance protège le prêteur, non l'emprunteur ; l'art. 16 de la LDPSF impose de dissiper cette confusion fréquente.

25. Comment la prime d'assurance prêt hypothécaire est-elle généralement payée ?

1. Elle est payée par le prêteur
2. Elle est payée comptant à la signature, obligatoirement
3. Elle est ajoutée au montant du prêt et amortie avec celui-ci
4. Elle est payée par le notaire

Cette pratique augmente le coût total du financement ; l'art. 16 de la LDPSF impose d'en informer clairement l'emprunteur.

26. De quoi dépend le montant de la prime d'assurance prêt hypothécaire ?

1. De la durée du terme choisi
2. Du pointage de crédit uniquement de l'emprunteur principal uniquement
3. Du nombre d'emprunteurs
4. Du rapport entre le prêt et la valeur de la propriété

Plus la mise de fonds est faible, plus la prime est élevée ; l'art. 16 de la LDPSF impose au courtier d'expliquer cet effet sur le coût total.

27. Quel organisme fédéral offre notamment l'assurance prêt hypothécaire ?

1. La Chambre de la sécurité financière
2. L'Autorité des marchés financiers
3. La Société canadienne d'hypothèques et de logement
4. Assuris

Des assureurs privés offrent également ce produit ; l'art. 16 de la LDPSF impose au courtier de connaître ces distinctions pour bien conseiller.

28. Que mesure le ratio d'amortissement brut de la dette ?

1. La part du revenu brut allant au logement
2. La part du revenu net consacrée à toutes les dettes
3. Le rapport entre le prêt et la valeur de la propriété
4. Le rapport entre la mise de fonds et le prix d'achat

Ce ratio comprend le paiement hypothécaire, les taxes, le chauffage et, le cas échéant, une part des frais de copropriété ; l'art. 16 de la LDPSF impose au courtier de maîtriser ces calculs.

29. Que mesure le ratio d'amortissement total de la dette ?

1. Le logement plus toutes les autres dettes
2. Uniquement les frais de logement rapportés au revenu net après impôt du ménage emprunteur
3. Uniquement les dettes de consommation courantes
4. Le rapport prêt-valeur

Ce second ratio ajoute les autres obligations financières ; l'art. 16 de la LDPSF impose une analyse rigoureuse de la capacité de payer du client.

30. Un client a un revenu brut mensuel de 6 000 $, un paiement hypothécaire de 1 400 $, des taxes de 250 $ et un chauffage de 100 $. Quel est son ratio d'amortissement brut de la dette ?

1. Environ 29 %
2. Environ 23 %
3. Environ 35 %
4. Environ 41 %

Le calcul additionne 1 400 $, 250 $ et 100 $, soit 1 750 $, divisés par 6 000 $, ce qui donne environ 29 % ; l'art. 16 de la LDPSF impose au courtier de maîtriser ces calculs.

31. Au ratio précédent s'ajoutent 500 $ de dettes mensuelles. Quel est le ratio d'amortissement total de la dette ?

1. Environ 45 %
2. Environ 29 %
3. Environ 37,5 %
4. Environ 50 %

Le calcul additionne 1 750 $ et 500 $, soit 2 250 $, divisés par 6 000 $, ce qui donne 37,5 % ; l'art. 16 de la LDPSF impose au courtier une évaluation rigoureuse de l'endettement.

32. En quoi consiste la simulation de crise appliquée aux prêts hypothécaires ?

1. L'emprunteur doit démontrer six mois de réserves
2. Le prêteur simule une baisse de la valeur de l'immeuble
3. Se qualifier à un taux supérieur au contrat
4. Le prêteur exige un endosseur

Cette exigence découle des lignes directrices du surintendant fédéral des institutions financières ; les paramètres sont indicatifs et révisés, ce que l'art. 16 de la LDPSF impose de vérifier.

33. Quel est l'effet de la simulation de crise sur la capacité d'emprunt d'un client ?

1. Elle supprime l'exigence de mise de fonds
2. Elle l'augmente, le calcul se faisant sur un taux réduit pour tenir compte de l'inflation
3. Elle est sans effet sur le montant admissible
4. Elle la réduit, puisque le calcul se fait à un taux plus élevé que le taux réel

L'art. 16 de la LDPSF impose au courtier d'expliquer honnêtement cette contrainte, qui explique souvent l'écart entre les attentes du client et la préapprobation obtenue.

34. Le pointage de crédit d'un emprunteur influence :

1. le montant de la mise de fonds exigée par la loi
2. l'admissibilité au prêt et le taux offert
3. la durée maximale du terme
4. le rang de l'hypothèque

Le crédit fait partie de l'appréciation du risque du prêteur ; l'art. 16 de la LDPSF impose au courtier de préparer un dossier complet et exact.

35. Un travailleur autonome demande un prêt hypothécaire. Quelle particularité s'applique ?

1. Il doit documenter ses revenus autrement
2. Il ne peut pas obtenir de prêt hypothécaire auprès d'une institution financière réglementée
3. Il n'a pas besoin de mise de fonds
4. Il est exempté de la simulation de crise obligatoire

L'art. 16 de la LDPSF impose compétence et professionnalisme ; le courtier doit connaître les programmes adaptés aux revenus non salariés.